Décret tertiaire : ce qui est obligatoire et ce qui est finançable

Qui est assujetti : le seuil de 1 000 m²

L'obligation, issue du décret du 23 juillet 2019, vise les bâtiments existants à usage tertiaire. Trois configurations déclenchent l'assujettissement, et la deuxième et la troisième surprennent souvent les gestionnaires :

• Un bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher d'au moins 1 000 m².
• Les parties d'un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée d'au moins 1 000 m². Un site industriel comportant des bureaux et une salle d'exposition peut donc être concerné pour ces seules parties.
• Un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site, dès lors que leurs activités tertiaires cumulent au moins 1 000 m². Quatre bâtiments de 300 m² sur un même terrain franchissent le seuil ; pris isolément, aucun ne l'aurait franchi.

Trois catégories en sont exemptées : les constructions ayant donné lieu à un permis de construire à titre précaire, les bâtiments destinés au culte, et ceux abritant une activité opérationnelle de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure.

Point décisif dans une relation bailleur-preneur : le propriétaire et le locataire sont l'un et l'autre soumis à l'obligation, chacun pour les actions qui relèvent de sa responsabilité. Ils définissent ensemble les actions à mener et mettent en œuvre séparément les moyens correspondants. En pratique, la répartition se lit dans le bail — et quand le bail est muet, c'est la première chose à clarifier.

Deux objectifs possibles, un seul à atteindre

Chaque entité assujettie doit atteindre l'un des deux objectifs, pas les deux. C'est la règle la plus utile à connaître, car elle change complètement la stratégie d'un bâtiment récent.

1. L'objectif en valeur relative. Réduire la consommation d'énergie finale, par rapport à une consommation de référence, de 40 % d'ici 2030, 50 % d'ici 2040 et 60 % d'ici 2050.
2. L'objectif en valeur absolue. Atteindre un niveau de consommation exprimé en kWh par mètre carré et par an, fixé pour chaque catégorie d'activité en fonction de la consommation des bâtiments neufs de cette catégorie, et déterminé automatiquement par la plateforme publique.

L'année de référence se choisit : elle est comprise entre 2010 et 2019, ou correspond à la première année pleine d'exploitation, et doit couvrir douze mois consécutifs. Le choix n'est pas neutre — une année exceptionnellement consommatrice fixe un point de départ plus haut, donc un objectif relatif plus facile à tenir. Attention toutefois au calendrier : à défaut de choix avant le 30 septembre 2027, la consommation de référence devient celle de la première année pleine d'exploitation remontée sur la plateforme.

Deux précisions techniques évitent des malentendus. Les consommations prises en compte sont ajustées des variations climatiques, automatiquement, à partir d'une station météorologique du département : une année froide ne pénalise donc pas le résultat. Et une modulation de l'objectif est prévue en fonction du volume de l'activité, calculée elle aussi par la plateforme à partir d'indicateurs d'intensité d'usage.

La déclaration OPERAT, chaque année avant le 30 septembre

L'obligation déclarative est annuelle et elle est portée par la plateforme OPERAT, gérée par l'Agence de la transition écologique. Les données de l'année précédente doivent y être transmises au plus tard le 30 septembre.

Pour chaque entité assujettie, propriétaire et occupant déclarent :

• les activités tertiaires exercées et la surface concernée ;
• les consommations annuelles d'énergie par type d'énergie, établies à partir des factures ou de tout autre moyen d'effet équivalent ;
• l'année de référence retenue et les consommations associées, avec leurs justificatifs ;
• les indicateurs d'intensité d'usage qui permettent de déterminer et, le cas échéant, de moduler l'objectif ;
• les consommations liées à la recharge de véhicules électriques ou hybrides rechargeables, comptabilisées à part.

La transmission peut être déléguée à un prestataire ou, sous réserve de sa capacité technique, au gestionnaire du réseau de distribution ; l'occupant peut aussi la déléguer au propriétaire. En retour, la plateforme génère chaque année une attestation numérique, assortie d'une notation « Éco Énergie Tertiaire » qui situe l'avancement de la démarche. Un patrimoine peut enfin être traité comme un ensemble, en formant un groupe de structures, ce qui permet de mutualiser les résultats plutôt que de raisonner bâtiment par bâtiment.

Dernier point souvent découvert trop tard : sur demande de l'administration, les justificatifs des consommations de l'année de référence — factures notamment — doivent pouvoir être fournis dans un délai de trois mois.

Afficher l'attestation : obligatoire depuis le 1er juillet 2026

La publication des résultats n'était que facultative jusqu'au 1er juillet 2026. Elle ne l'est plus. Les consommations d'énergie finale et les objectifs de chaque entité assujettie doivent désormais être publiés sur la base de l'attestation numérique annuelle générée par la plateforme.

Deux modalités sont admises : l'affichage à un endroit visible et facilement accessible dans les locaux, ou tout autre moyen pertinent au regard de l'activité et des personnes concernées — une diffusion par courriel, par exemple. Cette publication est complétée par une évaluation des émissions de gaz à effet de serre correspondant aux consommations, exprimée en kilogrammes de CO₂ équivalent par mètre carré et calculée par la plateforme.

Une conséquence patrimoniale mérite l'attention des bailleurs et des vendeurs : l'évaluation du respect de l'obligation, établie sur la base de la dernière attestation annuelle, doit être annexée à titre d'information à la promesse ou au compromis de vente — à défaut à l'acte authentique — et, en cas de location, au contrat de bail. Un bâtiment en retard sur ses obligations le montre donc désormais au moment où il change de main ou d'occupant.

Contrôles et sanctions : ce qui se passe réellement

La vérification de l'atteinte des objectifs interviendra au plus tard les 31 décembre 2031, 2041 et 2051, sur la base de la dernière attestation annuelle. Entre-temps, deux manquements sont sanctionnés, et la procédure est graduée.

1. Absence de déclaration. Le préfet peut mettre en demeure le propriétaire et, le cas échéant, l'occupant de respecter leurs obligations dans un délai de trois mois.
2. Objectif non atteint sans justification. Le préfet peut exiger l'établissement d'un programme d'actions — actions réparties entre les parties, échéancier prévisionnel et plan de financement — soumis à son approbation. À défaut de transmission dans les six mois, une seconde mise en demeure individuelle laisse trois mois supplémentaires.
3. Publication. Si le programme n'est toujours pas transmis, le document retraçant les mises en demeure restées sans effet est publié sur un site internet des services de l'État.
4. Amende administrative. Elle est au plus égale à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité des manquements. La même sanction s'applique lorsque la personne assujettie ne se conforme pas au programme d'actions qu'elle a elle-même déposé, après un constat de carence prononcé par arrêté préfectoral, lui aussi publié.

Le montant de l'amende n'est pas dissuasif en soi. Ce qui l'est davantage, c'est la publication du manquement et son annexion aux actes de vente et de bail : dans un portefeuille immobilier, c'est là que se situe le vrai risque.

Ce que les certificats financent, et ce qu'ils ne financent pas

Les deux dispositifs se croisent constamment, mais ils n'ont ni la même nature ni la même logique. L'obligation de réduction est une contrainte réglementaire qui pèse sur le bâtiment ; les certificats d'économies d'énergie sont un mécanisme de financement attaché à une opération précise. Cinq points pour ne pas les confondre.

• Les certificats ne dispensent d'aucune obligation. Un bâtiment financé à ce titre reste assujetti, et reste tenu de déclarer.
• Ils ne financent pas la déclaration elle-même, ni l'audit, ni le temps passé à collecter des factures : ils financent des opérations de travaux ou d'équipement correspondant à une fiche standardisée en vigueur.
• La sixième période court du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2030. C'est le cadre dans lequel s'inscrivent les opérations engagées aujourd'hui.
• Une fiche fixe un volume en kWh cumac, jamais un montant en euros. Ce volume est ensuite acheté par un fournisseur d'énergie soumis à obligation, ou par son délégataire, à un prix libre. Personne ne peut donc garantir à l'avance le montant d'une opération.
• L'engagement se prend avant la signature du devis. La prime a un rôle incitatif : un dossier monté après coup n'est plus valorisable dans de bonnes conditions.

Toutes les fiches ne sont pas éternelles, et c'est un point à vérifier projet par projet : celles qui finançaient l'isolation des réseaux hydrauliques, en résidentiel collectif comme en tertiaire, ont été abrogées le 1er août 2025. Le chantier reste pertinent, la prime standardisée n'existe plus — nous l'expliquons sur la page calorifugeage.

Les travaux qui font baisser la consommation déclarée

Une obligation exprimée en kilowattheures par mètre carré se traite dans l'ordre : d'abord ce qui est déjà obligatoire, ensuite ce qui rapporte le plus vite, enfin l'enveloppe.

Commencer par ce que la réglementation impose déjà. Un bâtiment tertiaire équipé d'un système de chauffage ou de climatisation d'une puissance nominale utile supérieure à 70 kW doit être doté d'un système de gestion technique du bâtiment. Pour les systèmes de plus de 290 kW, l'échéance était fixée au 1er janvier 2025 ; pour ceux compris entre 70 et 290 kW, la conformité est exigée au plus tard le 1er janvier 2027. Cette installation a un double effet : elle est obligatoire, et elle fournit précisément les données de consommation que la déclaration annuelle réclame.

Traiter ensuite les postes à effet rapide, ceux qui ne touchent ni à la structure ni à l'occupation :

• la déstratification d'air dans les grands volumes, où la chaleur s'accumule sous la toiture pendant que la zone occupée reste froide ;
• la régulation par pièce ou par zone, et le calage des programmes horaires sur l'occupation réelle — c'est souvent le gisement le plus immédiat, et il ne coûte que du temps ;
• l'isolation des réseaux en sous-sol et le désembouage des circuits, qui rendent au système le rendement qu'il avait perdu ;
• l'éclairage et sa gestion, poste à part entière dans la consommation déclarée.

Puis le générateur. Le remplacement d'une chaufferie fossile par une pompe à chaleur collective ou tertiaire déplace nettement le point de consommation, à condition que l'étude de dimensionnement précède le choix du matériel. Dans un local humide ou une serre, la déshumidification thermodynamique relève de la même logique : supprimer une perte plutôt qu'augmenter une puissance.

L'ensemble de nos prestations destinées aux bâtiments d'activité et aux copropriétés est présenté sur la page professionnels. Pour faire évaluer un bâtiment ou un portefeuille, passez par la page contact.